gogo956 napísal:no ved prave o to ide- o cenu pozemkov.. Preto si niekde na vychode v zastrcenej dedine kupis lacno tisice metrov stvorcovych pozemkov, zatial co v centre ba ani 20m/2 za tie iste peniaze. Vola sa to ponuka a dopyt.

Prosim ta gogo, ved ty nevies o com tu ani pises. Uz si sa tu znemoznil v tejto teme a robis to opat. Chces tu vystupovat ako znalec ci expert na nehnutelnosti, na developerske projekty, pritom ked citam tvoje prispevky, tak si s realitnou agentkou presiel tri byty, o dvoch si pocul od kamarata a o styroch si si precital niekde na internete. Teraz ti skusim nieco napisat o cene pozemkov s ktorými sa ohanas.

Realitny trh ako taky v Bratislave nesledujem a ani ho nepoznam. Obcas som na Trende, casopise Forbes a Profit, ci od známych zachytil par informacii k niektorym projektom. Skusim modelovu situaciu na projekt, skor nieco mensie, ale na vacsi podiel si to vies prepocitat aj sam. Idem rovno na cisla, dam to do samotného odseku s tym, aby to bolo ako tak prehladne.

Vypocet
Cena pozemku v inom meste alebo niekde na kraji Bratislavy - 150 eur za meter.
Cena v lepsej casti mesta - 300 eur za meter.
Luxusna cast - napríklad 600 eur za meter.
Beriem to tak, ze v centre mas komunikacie, pripojky, nepocitam s budovanim trafo stanice.

Samotna bytovka bude mat napríklad rozmer 50x25 metrov, k tomu budu parkovacie miesta o rozlohe 50x30 metrov a este dam 10 percent k tomu na okolite komunikacie. Spolu je to teda 1250 na bytovku, 1500 metrov parkovisko a 225 metrov je ta rezerva naviac. Spolu teda 2975 metrov. Zaokruhlim to na 3000 metrov.

Cena toho lacneho pozemku by bola 450 000 eur, cena v lepsej casti 900 000 eur a cena v luxusnej casti 1,8 miliona eur.

Teraz skocim na pocet bytov, spolocne priestory, predaj bytov. Ak vezmem, ze bytovka by mala 20 percent komunikacnych ploch, tak z 1250 metrov zastavanej plochy mi ostane 1000 metrov na jedno podlazie. Ak developer postavi 4 podlazia (nemusi mat vytah) pri troch variantoch, tak sa dostane na nejake sumy. Ak postavi 10 poschodi, tak na uplne ine sumy. Sice z hladiska statiky na 10 podlazia bude statika o nieco zlozitejsia a teda vacsia narocnost na zelezo a beton, to ale kompenzujeme mnozstevnou zlavou pri kupe materialu.

4 podlazia, 1000 metrov na byt, priemerna velkost bytu 50 metrov, vyjde nam teda 20 bytov na podlazie. Spolu 80 bytov na 4 podlazia (4000 metrov)
Okraj mesta, predajna cena 1100 eur za meter, spolu 4,4 miliona eur z predaja.
Lepsia cast mesta, predajna cena 2000 eur za meter, 8 milionov z predaja.
Luxusna, predajna cena 4000 eur za meter, 16 milionov z predaja.

10 podlazi. rovnake cisla, rovnake predajne ceny, 200 bytov, ibaze plocha bude 10 000 metrov.
Z predaja to bude 11 milionov, 20 milionov a 40 milionov eur.

Naklady na vystavbu su trebárs niekde okolo 500 eur za meter, tak pri 4 podlaziach to mas 2 miliony na stavbu, parkovisko zo zamkovej dlazby a komplet podlozim okolo 70 eur za meter (mame 1500 metrov na parkovisko) a teda 105 000, na okolie ako zelen, lavicky, kose, svetla, chodnik, tak dam 95 000 eur. Dostavame sa teda na 2,2 miliona eur. Pri najlacnejsom predaji na okraji mesta je to 4,4 miliona, v lepsej casti 8 a v luxusnej az 16 milionov eur. Pri nakladoch 2,2 miliona eur! Takze si vypocitaj ten zisk. Keby sme sa pozerali na 10 podlazi, tak mas naklady 5,2 miliona a predaj 11, 20 a 40 milionov.

Mozno sa budes ohanat tym, ze som si ceny vymyslal alebo co. Mozes si ich kludne overit. Mozes pocitat kludne s vyssimi cenami pozemkov, mozes zvysit meter vystavby na 600 eur, mozes zvysit cenu za parkovisko, za zelen, spravit viac komunikacnych ploch, donutit ma vybudovat trafostanicu, investovat 40 00 eur do detského ihriska, mozes. Ale sam vidis, ze sa bavime o obrovskom zisku. Mozes zvysit kvalitu materialov a standardu v byte, tym zaroven ale dvihas aj predajnu cenu. Postavit bytovku niekde v centre Bratislavy je cenovo porovnatelne ako ju postavit niekde na dedine par kilometrov od Bratislavy mozno s tou výnimkou, ze cena pozemkov je rozdielna. Vsetko vsak zaplati aj tak konecny zakaznik, ktory si ten byt kupi a naplati daleko viac za lokalitu v ktorej si byt kupi. Mozes sa hrat s cislami a carovat, ale cena pozemku pri kupe nehra rolu, pretoze to nie je az taka velka polozka. Pri parkovisku som vychadzal z cisel len tak z hlavy. Pretoze ak by si mal vsetko 2i byty, tak norma tusim dava 1,5 auta na 2i byt co by bolo 120 parkovacích miest na auta pri 4 podlaziach, pri 10 podlaziach by to bolo 300 parkovacích miest. Podla normy mas pri normálnom stati pre osobne auto 30 metrov stvorcovych, takze by najskôr trebalo este vybudovat podzemne parkovisko alebo vacsi pozemok (peniaze naviac pocas investicie). Ale aj parkovisko by trebalo prepocitat, pretoze sa rozlisuje, ze ci ide o historicke centrum, okruh mesta, okrajovu cast mesta, takze sa pocita aj s týmito koficientami pri vypocte, zaroven aj podla integrovanej autobusovej dopravy vs ostatnej dopravy. Je to trosku zlozitejsie spocitat. Ale priznavam, ze pri 10 poschodovej budove by mi parkovacie miesta zrejme nevysli. Vyssie som zabudol este projekt, to moze byt na tu mensiu bytovku mozno 200 000 eur, na vacsiu to bude viac, aj ked to bude viacmenej len kopirovanie podlazi.

Myslim, ze na pointu som dostatocne ukazal, ze vstupna cena pozemku nie je az taka rozhodujuca. A ak aj ano, vzdy sa premietne este v horsom svetle v neprospech koncoveho zákazníka. A ty, mily gogo, dufam, ze si svoje mudrosti nechas pre kamaratov niekde pri pive alebo kofole, pretoze to tak bude najlepsie.

test

Pri takom velkom projekte mas obrovske naklady uz len personalne. Developer ktory stavia projekt v centre Ba nie je ten isty ktory stavia porovnatelny objekt niekde v hornej dolnej-skus sa nad tym zamysliet. Plus sa samozrejme mastia vrecka patricnym ludom na magistrate atd. Firma nie je charita, existuje za ucelom generovania zisku.

Prosim ta, vazne sa uz prestan zhovadovat v tejto teme, uz snad stacilo!

O akych obrovskych personalnych nakladoch tu pises? Napisal som ti cenu vystavby na meter, v tom mas uz zahrnute vsetky naklady. Mimochodom, taku 4-podlaznu bytovku dokazu zmenezovat dvaja ludia. Projekty robia aj tak dodavatelske firmy, tvojim cielom je ich len zmenezovat, aby dobre fungovala komunikacia medzi nimi. Stavebne povolenia, pokial stavas v lokalite s jasnym uzemnym planom nebudu problem, jediny problem moze narobit pamiatkovy urad, ktory s oblubou urcuje nezmyselne veci a to hlavne v historickych castiach mesta. Tieto povolenia dokaze vybavit jeden jediny clovek a je jedno co v tom vsetko je, ze ci je tam EIA, diktatura zo strany KPU alebo hocikoho dalsieho.

Ja ako investor si platim napriklad dvoch ludi, jeden riesi papiere k stavebnemu povoleniu, zaroven robi stavebny a technicky dozor na stavbe. Druhy clovek to robi z ekonomickej stranky, prepocitava, sleduje, chysta papiere pre banku a bankovy dohlad kvoli cerpaniu financovania stavby bankou. Pripadne to dokaze robit vsetko dokopy aj jeden clovek. Je jedno, ci je to bytovka alebo nakupne centrum. Ako investor si vyberiem generalneho dodavatela, uzavriem s nim zmluvu. Komunikujem teda so zastupcom generalneho dodavatela, ktory ma ale svojich subdodavatelov. Ja reklamacie, staznosti, zle technicke postupy ci zamenu materialov komunikujem len s generalnym dodavatelom stavby. Ten si uz menezuje svojich subdodavatelov, ci su to ludia na hrubu stavbu, elektrikari, ludia na kurenie a tak dalej. Vsetko toto je zahrnute v rezii, v celkovych nakladoch, vsetko sa to premieta do ceny a vsetko to som uz zahrnul. Tak ako som do ceny zahrnul oplotenie staveniska, toi toi zachody, nocneho straznika sukromnej bezpecnostnej sluzby, stavebna buda (prenosny kontajner sluziaci ako kancelaria) odvoz a likvidaciu odpadu, prenajom dopravneho znacenai, rezervu na opravy.

Ak ta zaujimaju ceny, tak napriklad oplotenie staveniska v Bratislave ponuka firma JF Fence, ich cena je niekde okolo 150 eur za mesiac za celkom velky plot, ktory staci na ohradenie lokality vystavby takejto bytovky. Samozrejme v pripade poskodenia platis urcitu sumu, ale nie je to nic strasne, da sa povedat, ze po skonceni stavby je to par stoviek. Toi toi zachody od Toi Toi Dixi stoja v Bratislave 216 eur s DPH za 2 zachody, vyvoz 1x tyzdenne. Johnny servis ma cenu o malicko nizsiu, ale je s nimi horsia komunikacia aj servis. Stavebna buda od firmy Ramirent je 108 eur s DPH mesacne. SBS od roku 2018 zvysovali ceny, ide o rozhodnutie Slovenskej komory sukromnej bezpecnosti zo dna 8.11.2017 - "Minimálne mzdové náklady na výkon práce (cena práce) zamestnanca SBS v strážnej službe pri dodržaní zákonom stanovených podmienok", trebars firma Abred fakturuje v Bratislave 4,89 eur bez DPH, to mas 5,87 eur za hodinu s DPH. Straznika ti treba hlavne v noci, teda od 18:00 do 7:00, cize 13 hodin denne x 30 dni = 2289,30 eur s DPH. Elektrika? Ano, aj tu platis, pri takejto stavbe sa zo zaciatku bude pohybovat niekde na urovni 400-800 eur s DPH za mesiac, neskor, ked uz nastupia jednotlive profesie, tak ta cena sa dostane niekde ku 2000 s DPH euram mesacne. Alebo ta zaujima beton, ze ten je drahy a kolko ho tam pojde, lebo si staval dom a platil si 105 eur+DPH za beton? No smola, taketo stavby sa hybu v polovicnych cenach ako dostane sukromnik pri stavbe domu. Napriklad ZAPA beton SK v Bratislave uctuje cerpanie 81 eur bez DPH za hodinu, 25,90 eur bez DPH je najazd k rampe, doprava 1,70 eur bez DPH za kilometer, cena betonu je polovicna ako by si dostal ty pri stavbe domu (ale zalezi do triedy betonu, pripadnych primesi). To iste plati v pripade zeleza, ktore sa pohybuje niekde 570-590 eur bez DPH za tonu, vratane ohybania. Tebe na dome mohli zauctovat tak 1100-1200 eur. Opakujem, to vsetko je zahrnute vo finalnej cene vystavby o ktorej som pisal.

Takze tu nepis o drahych pozemkoch v centre Bratislavy, nepis tu o obrovskych personalnych nakladoch, pretoze toto je stavba o dvoch schopnych ludoch, ktoru dokazu celu zmenezovat. A hlavne toto nie je Vahostav, ze tam potrebuje mat troch manageroch, siestich veducich, trinast majstrov a sestdesiat robotnikov co znacnu cast casu presedia na stavbe v tieni. Toto je sukromny sektor v ktorom si investor strazi peniaze, ludia si vazia robotu a hlupaci kupuju nenormalne predrazene byty o cene 4000 eur za meter. A prosim ta, nepis o uplatkoch na magistrate, lebo nemas o tom ani tusenia ako funguje stavebny urad, odvolaci organ v podobe krajskeho stavebneho uradu, ako funguje krajsky pamiatkovy urad a tak dalej. Napokon to najhlavnejsie, Slovensko nie je len o Bratislave a ich magistrate, su tu aj ine mesta a obce, ktore funguju normalne. Nakolko mam priamo skusenost co sa tyka vystavby polyfunckneho domu priamo v Bratislave, tak ti mozem uplne s cistym svedomim napisat, ze nikto z nich nedostal uplatok pri vybavovani povoleni, ci uz islo o uzemne rozhodnutie, stavebne rozhodnutie alebo kolaudacne rozhodnutie.

Pozri si spolocnost Amberg Engineering Slovakia, to je spolocnost o troch ludoch, zvysok su robotnici a na ostatne maju subdodavatelov. A takych firiem je vela. Myslis si, ze ked Zipp (Strabag) stavala prednedavnom Nemocnicu sv. Michala v centre Bratislavy, ze kolko ludi tu stavbu viedlo? Dozor zo strany nemocnice bol o dvoch ludoch, stavbu zo strany Zippky viedol jeden pan, ktory mal okolo seba este dvoch asistentov. Podotykam, ze islo o stavbu v hodnote 25 mil eur bez DPH a dalsich 25 mil bez DPH bolo vybavenie nemocnice, ale presne sumy si nepamatam.

Takychto chytrakov ako ty je na internete plno, pritom o problematike stavebnictva a veci s tym suvisiacich vedia uplne hovno. Presne tak ako aj ty.

Ty mas svoje skusenosti ja mam svoje. Toto je verejne forum a vyjadrovat sa k teme moze kazdy kto splna urcite podmienky - napr nenapada ostatnych ucastnikov diskusie. Neviem ci sa citis vo svojej praci nedoceneny- taky pocit z toho mam-skus sa obratit na HR. Nepotrebujem obhajovat co som napisal, pretoze ty reagujes na nieco trochu ine. Prilis nechapem tvoje spravanie ale jeho priciny ma nezaujimaju.

Cakal som, ze ostanes bez argumentov. Pekny den

gogo956 napísal:no ved prave o to ide- o cenu pozemkov.. Preto si niekde na vychode v zastrcenej dedine kupis lacno tisice metrov stvorcovych pozemkov, zatial co v centre ba ani 20m/2 za tie iste peniaze. Vola sa to ponuka a dopyt.

Gogo, s tymto tu si zacal.

Na to, aby len ten rozdiel medzi Kosicami a Bratislavou spravila cena pozemku, by ten pozemok musel stat v Bratislava 20x tolko ako v Kosiciach, pricom realne je drahsi mozno 2-3x.

Nehovoriac o tom, ze cim vyssiu stavbu mas (a v Kosiciach je asi cela jedna novostavba ktora ide nad 10 podlazi), tym menej sa ti prejavi pozemok a viacej technologia, ktora je v KE a BA draha prakticky rovnako.

tu su napr byty v develop. projekte oblast Kosice I. a vobec sa mi nezdaju lacne vzhladom na cenu pozemkov v danej lokalite:
https://www.novostavby.sk/developerske- ... ci-kosice/

Hlavne mesto ma skoro vzdy vyssie ceny ako ostatne mesta v danej krajine, hlavne ked ma zaroven aj velmi dobru polohu- a to Bratislava bez debaty ma. Pre mna je tato debata absurdna, pretoze Ba nie su Kosice, takze neviem co sa vlastne stale riesi. Ak sa niekomu zdaju byty v Ba predrazene, tak nikto nikomu nebrani sa prestahovat inde kde su lacnejsie. Zistite si za kolko sa predavaju pozemku pod Slavinom- pre niektorych to zjavne nebude mat logiku ale pre inych ano.

...
no uz viacej od veci reakciu si fakt neviem predstavit

Kolko stoja novostavby v Kosiciach viem velmi dobre, jednu som vlani kupil.
Kolko stoja novostavby v Bratislave viem tiez, kedze som nad tym uvazoval ako investicnym krokom...

Ten pomer sa da vysvetlit cenou pozemkou mozno z 10%.

Akože nechápem, čo tu rozoberáte. Novostavieb v centre mesta je málo, naopak stúpa počet ľudí, ktorí chcú bývať v centre alebo blízko centra. To ženie ceny hore. Okrem toho ceny nehnuteľností sú len ilúzia - nehnuteľnosť má len takú hodnotu, koľko je za ňu ochotný zaplatiť kupec (na cenu pozemku, cenu materiálov a technológii, ľudský kapitál...na to všetko zabudnite). Ak je v centre mesta budova, ktorá za tie šialené ceny má predaných 75% bytov a to ešte ani nestojí hrubá stavba, tak jasná vec, že developeri a majitelia nehnuteľností v danej lokalite si začnú pýtať ešte o niečo viac. Potom je to zase o tom, či sa nájde niekto, kto to kúpi, ak áno, tak ceny znova ešte viac porastú a tak dookola...

Je trhove hospodarstvo, to znamena ze predajca moze hoc ziadat aj 10miliard € za garsonku pokial vie ze najde kupca a nikoho ineho do toho nic nie je. Je to o cene pozemkov, ale nielen o cene dnesnej ale o perspektive do buducnosti. Ziaden investor nekupuje aktivum kvoli tomu aku ma dnes cenu ale preto ze ocakava jej navysenie do buducna. V Ba su ceny vysoke a budu este ovela vyssie, pretoze toto mesto ma najvyssiu dynamiku pristahovalectva z celeho Svk a zaroven ma a bude mat najvyssie prijmy. Takze aj ked to niekomu nejde do hlavy, je to o cene pozemkov, ale nie z tak primitivneho pohladu aky su poniektori maximalne schopni a treba im vsetko vysvetlovat ako detom..

Do vcerajska som ta povazoval experta len na stavebnictvo a reality. Po dnesnom dni uz aj za experta na ekonomiu. Velmi rad si necham vysvetlit to o tych aktívach a to o cene pozemkov plus primitívneho pohladu. Skus tuto myslienku rozviest a vysvetlit ako si to myslel. Citim, ze to bude zaujimave.

ohladom developerskych projektov uz nemam co by som viac napisal, ide totu cele mimo otazky zakladatela,o investovani su tu samostatne temy, v jednej som aj aktivny,pripadne sa da otvorit uplne nova.

viete ako sa hovori

"all opinions are equal, but gogo's are more equal than others"

na tomto fore snad nieje tema kde by gogo nevyjadril svoj "odborny" nazor podlozeny jeho subjektivnymi skusenostami, ktore maju mat zazracne vzdy vacsiu hodnotu ako subjektivne skusenosti iných ...

Kde som spochybnil nazor niekoho druheho?

Neviem co riesite ephram to zhrnul - pri predaji nastavujes cenu podla toho kolko je niekto ochotny dat. Bodka. Ked je nastavena cena takto vysoko a byt sa dlho nepreda tak potom majitel jeho cenu znizi. Tu clovek nemusi byt expertom na trh aby toto pochopil.

Poznal som projekt v ZA kde developer postavil bytovku a zaplatil uplne vsetko z predaja 3 bytov, zvysne predane byty tvorili zisk (tusim ich bolo 14 dokopy). Takze evidentne v BA existuje dost ludi ktori si mozu dovolit (a zaroven su ochotni) dat take prachy za byt. Zvysok je len firma snaziaca sa maximalizovat zisk.

Kks, ten Kesselschnitzel isli byty pekne rychlo do rezervacii.

neviem ci to tu uz niekto spominal: http://septimo2.vigroup.sk/
Je to ale iba nizka budova, co je z mojho pohladu silny hendikep..

To by ma strasne zaujimalo ze v com je to handicap? Ja v tom vidim vyhodu.

Tych dovodov je viacero. Napr ten, ze byty v oblasti s hustou zastavbou ako je ten pripad, budu na nizkych poschodiach zakonite tmavsie ako byty na poschodiach vyssich. V lete je ten rozdiel zanedbatelny ale zbytok roka nie nakolko je slnko relativne nizko. A dalsie.

Ked som bol teraz v marci v Thajsku, tak byval o dve izby vedla jeden z investorov VI Group. Pohodovy chlapik, strasne.