Ceny bytov na Slovensku rastú medziročne o viac ako 20 percent, čo je podľa Národnej banky Slovenska extrém, ktorý nie je v súlade s ekonomickým vývojom. Napriek tomu žiadny pokles cien bývania nečaká, hovorí len, že sa spomalí jeho rast. Vysoké ceny bytov s drahšími hypotékami spôsobia, že sa dostupnosť bývania významne zníži a vráti sa na úrovne spred desiatich rokov.

Dostupnosť bývania začala podľa NBS klesať už v druhej polovici minulého roka. Dovtedy bol rast cien bývania kompenzovaný nárastom príjmov domácností a hlavne lacnejšími hypotékami. V druhom polroku 2021 sa však rast cien nehnuteľností zrýchlil do takej miery, že samotný rast miezd ani nízke úrokové sadzby už nedokázali vynahradiť zvyšujúci sa podiel splátky na čistej mzde.

„Ďalší vývoj v dostupnosti bývania bude závisieť od vývoja ekonomickej situácie a dostupnosti úverov,“ hovorí NBS. Ak to takto pôjde ďalej, už na konci roka 2022 bude podľa jej prepočtov na Slovensku najnižšia dostupnosť bývania za posledných 10 rokov. A to prakticky vo všetkých regiónoch. Najdostupnejšie bývanie by malo zostať v Nitrianskom a Trenčianskom kraji. Najmenej dostupné bude v Bratislavskom kraji.

Z trhu budú “vypadávať“ skupiny s nízkymi príjmami, ktoré si už bývanie nebudú môcť kúpiť. Aj preto treba podľa výkonného riaditeľa dohľadu nad finančným trhom Vladimíra Dvořáčka urýchliť štátne nájomné bývanie a iné alternatívy.

Dopyt po bývaní budú tlmiť drahšie úvery, vysoké ceny nehnuteľností aj inflácia, ktorá ukrojí z disponibilných príjmov. Rastúce ceny stavebných materiálov a nedostatok ponuky však budú poklesu cien nehnuteľností brániť.

Ceny bývania rastú nielen na Slovensku, ale aj v ďalších štátoch Európskej únie, a jeho dostupnosť sa zhoršuje. Ako však upozorňuje NBS, Slovensko v týchto ukazovateľoch vytŕča. V rokoch 2020 až 2021 bolo zmenou pomeru cien nehnuteľností k príjmom prvé v únii. Ceny nehnuteľností v tom čase vzrástli o 42 % a priemerná mzda len o 13 %.

NBS počíta dostupnosť bytov ako podiel čistej mzdy, ktorú dosahuje väčšina ľudí v kraji, a splátky hypotéky. Ráta ho pre jednotlivca a byt v kraji s rozlohou 50 m2 , ktorý je financovaný 90-percentnou hypotékou, zvyšok sú vlastné úspory. Nižšie hodnoty indexu v grafe nižšie naznačujú nižšiu dostupnosť bývania, čím je index vyšší, tým je bývanie dostupnejšie
Čo čaká domácnosti a podniky

Domácnosti by si mali podľa Dvořáčka oveľa prísnejšie strážiť svoje rodinné rozpočty a kontrolovať, čo kde minuli. Na postupný rast cien si budú musieť zvyknúť. So splácaním môže mať problém až päť percent úverov pre domácnosti a desatina úverov pre podniky.

Vysoká inflácia aj drahšie úvery spôsobia ľuďom šok, do rizika zlyhania by sa mohlo dostať približne 2,6 % úverov na bývanie a vyše 8 % spotrebiteľských úverov. Na druhej strane, približne polovici domácností môžu príjmy vzrásť rýchlejšie ako výdavky, a tak sa im aj dlhy budú splácať jednoduchšie.

Domácnosti sú v lepšej situácii ako podniky. Mnoho dlžníkov si upravilo svoje hypotéky a tretina už má sadzby zafixované na dlhšie, ako je päť rokov. Aj vplyv zvýšených výdavkov sa preto bude u nich prejavovať len postupne.

V podnikovom financovaní to takto nefunguje, tretina úverov je fixovaná do roka, druhá dlhšie, no zvyšok má variabilnú sadzbu. Navyše hoci firmy koronakrízou prešli dobre a pandémia ich trvalejšie nepoškodila, nie sú v takej kondícii ako pred ňou a voči novým šokom sú zraniteľnejšie. Čelia tlaku na rast nákladov, ktorý môže sprevádzať aj oslabenie dopytu. Nie všetky môžu preniesť vyššie ceny vstupov do cien zákazníkom.

„Pri predpoklade pokračovania rastu nákladov v najbližších troch rokoch by úvery podnikom, ktorým môže hroziť riziko finančných problémov, mohli tvoriť 17 % celkového portfólia úverov podnikom,“ hovorí NBS. Samotný objem nových zlyhaných úverov by počas troch rokov mohol tvoriť 6 % z portfólia podnikových úverov.

Bankový sektor je podľa Dvořáčka aj v čase nastupujúcej vysokej inflácie a vojny na Ukrajine stabilný, kapitálovo silný a aj pri testovaní v náročnejších scenároch by mal byť ziskový. Ak však bude neutíchajúci rast cien sprevádzaný aj výrazným oslabením ekonomiky, bude to pre všetkých výzva, dodáva.