ahojte,

plánujem kúpiť dvojizbový byt (50-60m2) ceny v mojej lokalite sa pohybujú medzi 60-80 tisíc, od pôvodného stavu po rekonštrukciu, (môj rozpočet je max 80k), . Rozmýšľam čo je v dnešnej dobe rozumnejšie riešenie, respektíve čo sa viac oplatí.
Príklad kúpiť byt v pôvodnom stave za cca 60-70k a zrekonštruovať ho alebo kúpiť komplet hotový byt za 80k kde sa stačí nasťahovať (časovo ma to netlačí). Ide aj o to že byty ktoré som našiel v pôvodnom stave majú dobrú lokalitu.
Otázka je či by som vedel ušetriť niečo na rekonštrukcii lebo ak to má vyjsť po rekonštrukcií rovnako alebo drahšie tak to nemá zmysel riešiť.
Neviem vôbec ako je to dnes s cenami materiálu a práce, chápem že je to individuálne a niečo by som vedel spraviť aj ja, ale koľko myslíte že by tam trebalo investovať? nejaký hrubý odhad s ktorým by som mohol počitať

Ďakujem

Ale to je mega individuálne. Napíš aspoň to, čo presne by si tam chcel rekonštruovať. Či to zahŕňa len novú kuchynskú linku alebo aj kúpeľňu, podlahy, elektroinštaláciu, okná, atď.

Bez toho ti môžem povedať, že taká rekonštrukcia sa môže pohybovať v rozmedzí €1k - €20k

warham napísal: 03 nov 2023, 9:21koľko myslíte že by tam trebalo investovať?

neuviedol si ani pôvodný stav ani želaný výsledok

čo som pozeral byty v pôvodnom stave tak väčšina mala plastovné okná, čiže okrem toho všetko ostané, steny, podlahy, kúpeľna, wc, kuchyňa, nábytok...

lenze len taka kuchyna moze byt 5k aj 20k, podla toho, ci zoberies len par policiek, alebo celu stenu, pripadne spotrebice BEKO alebo MIELE

kupelna to iste, mozes spravit fancy style s bublinkovou vanou alebo obycajny zaklad

mozes nechat vysekat celu ele, nechat si dotahat sietovy kabel do kazdej miestnosti, alebo to robit nebudes a budes mat 1 wifi router v obyvacke pod telkou a stare hlinikove kable, ktore hniju

nabytok moze byt IKEA a ASKO alebo na mieru masiv z exkluzivnych drevin

podlahy do izieb mozu byt s plavajucou podlahou za par euro za m^2 alebo vinyl s ochranou proti poskrabaniu alebo drevo

atd atd

tazko radit, ked sam nevies, co chces

samozrejme, aj vysávač si môžem kúpiť za 20€ alebo za 200€ ale napísal som aký mám rozpočet a to že by som chcel tou rekonštrukcou niečo ušetriť ak je to vôbec možné, čiže logicky nebudem kupovať kuchyňu za 20K čiže môžeš to brať ako byt v základnej výbave, nič fancy

Zalezi ako ho chces zrekonstruovat, pocitaj ze kompletna rekonstrukcia moze stat min 20k, ked budes robit aj elektriku, ale dost pomoze ak si vies vela veci spravit sam. Ak to ma cele robit firma, tak si pockas, priplatis a vysledok nemusi byt najlepsi ak natrafis na blbu firmu.

Autoeditácia príspevku po 37 sek:
Vela ludi si myslelo ze do rekonstrukcie da 20k a nakoniec to bolo 35k.

Skôr by som sa vrátil k úplnému začiatku a otázke, či je teraz dobrý nápad kupovať byt. Lebo trh tento rok stagnuje a sme v takej fáze, že všetci čakajú, čo sa stane. Developeri držia ceny a ako zľavu ponúkajú to, že si do zmluvy nedajú inflačnú doložku. Staršie nehnuteľnosti už dlhšie cenovo padajú, akurát si to vlastníci akosi neuvedomili a potom sa čudujú, že nevedia byt predať niekoľko mesiacov aj keď sa donedávna byty v mojej lokalite predávali jak teplé rožky (v horizonte pár dní).

V mojom tesnom okolí je na predaj 6 rovnakých bytov ako mám ja. Nepredali ich ani za niekoľko mesiacov, lebo si majitelia pýtajú 200k. V 2020 tie byty stáli okolo 100k. Čo mám uložené novostavby v centre v BA (pre prípad, že vyhrám lotériu ), tak sa od 2022 nepredal ani jeden byt. A všetci developeri držia ceny, okrem jedného bytu v novostavbe pri prezidentskom paláci, tam išiel developer dole z 800k na 500k a aj tak ten byt nevie predať.

Čo sa týka rekonštrukcie, tak 20k je strašne málo. Len taká priemerná L-ková nová kuchyňa do paneláku ťa bude stáť tak 15k minimálne. A to ani nebude žiaden luxus. Plus aspoň tu v BA kraji je veľký problém nájsť šikovných a cenovo normálnych remeselníkov. Väčšinou už majú objednávky na polroka dopredu a musíš čakať.

Milionár evidentne nie si. Podľa toho, čo píšeš by si si mal najprv presnejšie určiť, čo vlastne chceš, čo je pre teba priorita a na čom si ochotný šetriť a robiť kompromisy.

A aj novostavba nie je záruka kvality. Čo počúvam majiteľov novostávb, tak sa niektoré stavali zjavne viac fušersky ako za socializmu, keď parta robošov s pozitívnym vzťahom k alkoholu v práci zbúchala narýchlo panelák. A je fajn si zaplatiť profesionála, ktorý novostavbu skontroluje. Síce stojí peniaze, ale môžeš potom vytĺcť dosť výraznú zľavu od developera.

Ephranko, tak ako pises. Ten byt by stal 100, mozno 120 tisic. A dnes chcu za to 200 tisic a to su hypoteky na 5 percent.

Len zo srandy som to hodil do kalkulacky na nete. Byt za 200 tisic, fix na 3 roky., splacanie 30 rokov. Unicredit ma 4,19 percenta a vyska splatky 977 eur, Sporitelna 5,19 percent a vyska splatky 1097 eur.

Do druhej kalkulacky som dal vypocet hypo. Dal som cisty prijem 1700 eur ako zamestnanec, vek 30 rokov, ziadne deti, ziadne pozicky ci splatky. Pri tejto sume vysla hypoteka len 150 tisic pri splatnosri na 30 rokov.

Takze sa ani nedivim, ze pri sucasnej situacii a cene bytu 200 tisic eur sa tie byty nepredavaju.

Jasné, my sme si už pri tej cene 100-120k v 2020 vraveli, že už je to extrém a možno posledná šanca na nehnuteľnosť, lebo jeden priemerný človek si to nemôže dovoliť ani pri lacných hypotékach, bez pomoci od rodičov. Tie byty v 2016 stáli okolo 70k. Teraz je už taká situácia, že si starý panelákový byt nevie dovoliť kúpiť ani mladý pár.

Pri novostavbach je skutočne riziko ako kvalitne boli postavene ale vacsinou to byvaju iba drobne reklamacie. Pri starych panelakoch, z vlastnej skusenosti, treba ratat s tym, ze do panelakov treba neustale investovat. Su to stare byty a noví majitelia zvyknu kompletne rekonstruovat. Takze v takom priemernom panelaku to je pocas roka pomerne casto- tj značný hluk a prach. Zaroven všetko počuť- ak su tichi susedia tak ok, ak nie, tak problem lebo po paneloch sa to šíri všade.

Zase to neprehanajte, ze sa stavaju nekvalitne bytove domy. Kazda stavba prechadza urcitym procesom, na zaciatku od uzemneho povolenia, cez stavebne povolenie, konpletnej projektovej dokumentacie, revizie a skusky, az po kolaudaciu a povolenie na uzivanie.

Pri tvorbe projektovej dokumentacie sa musia splnit aktualne normy, ktore v tom case platia. Pod dokumentaciu sa podpisuje projektant svojou okruhlou peciatkou. Ma tam svoje meno, svoju cest a hrdost, ale aj zodpovednost. Projektant nema dovod ist pod limity, ved on do toho peniazr aj tak nedava. On dostane zaplatene za projekty. Ked uz developer zacne nieco menit na stavbe, tak by to malo byt odsuhlasene stavebnym dozorom, teda osobou, ktora za to nesie zodpovednost. Neverim, ze si niekto len tak vezme pod seba zmenu statiky, ze vyhodime trosku zeleza, nenaviazeme ho ako sa ma, dame tam slabsi beton alebo co. Toto veru nie. Tak isto si elektrikari nevezmuna svoje triko to, ze elektroinstalacia bude zle spravena, pretoze ta elektroinstalacia potrebuje reviziu a tu niekto podpisat musi. Opat ta osoba ruci svojim podpisom za odbornu montaz, meranie a skusky. Ak vyhori daky byt, tak sa bude hladat pricina a je velka sanca, ze na to technici pridu. A tak sa budu kontrolovat revizie, ze ci to bolo spravene ako malo byt. Aj poziarne prestupy v stupackach, protipoziarne dvere do bytov, vstupoch, chodbach ci garazi maju svoj certifikat, svoje jedinecne cislo, kontroluje to pracovnik HaZZ, podpisuje sa pod to. Podobne to bude s vodou a odpadom, aj s kurenim, pretoze aj tam sa robia tlakove skusky a revizie. K materialom sa tiez dodavaju certifikaty a zhody.

Moze sa stat, ze developer da lacnejsie okna, aby usetril, pripadne kupi nejake smejdove lepidlo z Polska, kupi lacnu omietku, lacnu podlahu. Len to su veci, ktore ho dobehnu pri reklamaciach alebo mozno este aj pred predajom ci odovzdanim bytu.

V kazdej novostavbe sa najdu problemy, najcastejsie to byva zatekanie cez izolaciu balkonov/logii, obuchane omietky, zla malba, krive obklady v kupelke ci zle nastavenie tesneni okien. To su ale veci ktore sa daju doladit (asi okrem obkladov), pripadne ziadat za ne zlavu z kupnej ceny, ci ich reklamovat.

warham napísal: 03 nov 2023, 9:21 ahojte,
plánujem kúpiť dvojizbový byt (50-60m2) ceny v mojej lokalite sa pohybujú medzi 60-80 tisíc, od pôvodného stavu po rekonštrukciu, (môj rozpočet je max 80k), . Rozmýšľam čo je v dnešnej dobe rozumnejšie riešenie, respektíve čo sa viac oplatí.
Príklad kúpiť byt v pôvodnom stave za cca 60-70k a zrekonštruovať ho alebo kúpiť komplet hotový byt za 80k kde sa stačí nasťahovať (časovo ma to netlačí). Ide aj o to že byty ktoré som našiel v pôvodnom stave majú dobrú lokalitu.
Otázka je či by som vedel ušetriť niečo na rekonštrukcii lebo ak to má vyjsť po rekonštrukcií rovnako alebo drahšie tak to nemá zmysel riešiť.

Z môjho pohľadu má význam kúpiť byt v pôvodnom stave a zrekonštruovať ho len v tom prípade, ak si ho chceš zrekonštruovať presne podľa seba, teda máš nejaké nároky, požiadavky, špecifiká, predstavy, vkus atď, ktoré nenachádzaš v ponuke medzi novostavbami, resp. už zrekonštruovanými bytmi. Z finančného hľadiska to podľa mňa nie je nejaké terno kupiť a prerobiť vs kupiť prerobený, budeš na cca tom istom.

Dajú sa nájsť aj pekne prerobené byty, ale aj úplne uletené grcky.

ephramko napísal: 03 nov 2023, 11:20 Čo sa týka rekonštrukcie, tak 20k je strašne málo. Len taká priemerná L-ková nová kuchyňa do paneláku ťa bude stáť tak 15k minimálne. A to ani nebude žiaden luxus. Plus aspoň tu v BA kraji je veľký problém nájsť šikovných a cenovo normálnych remeselníkov. Väčšinou už majú objednávky na polroka dopredu a musíš čakať.

koľkoooo??? cca 5800 stála prerábka maminej kuchyne v paneláku. v sume je linka, spotrebiče, elektroinštalačný materiál, komplet všetko. Linka stála 3500 aj to materiál 2500 a chalan zobral 1000 za robotu, vyštudovaný stolár s tým, že má normálnu prácu a linky robí popritom jak druhú robotu. Spodok linky je skoro Učko a vrch sú skrinky len na jednej stene ale v dvoch radoch až po strop. Vstavané spotrebiče, doťahovacie mechanizmi, odskokové otváranie atď. Prerábka sa robila minulý rok, aj to mohla byť ešte lacnejšia len akurát stúpali ceny dosiek.

Je ale pravda, že keď som tú istú linku dal na cenovú ponuku do štúdia povedali 6500 len za linku aj s robotou. Proste treba nájsť správnych ľudí.

mLuks napísal: 04 nov 2023, 19:20 koľkoooo??? cca 5800 stála prerábka maminej kuchyne v paneláku. v sume je linka, spotrebiče, elektroinštalačný materiál, komplet všetko. Linka stála 3500 aj to materiál 2500 a chalan zobral 1000 za robotu, vyštudovaný stolár s tým, že má normálnu prácu a linky robí popritom jak druhú robotu. Spodok linky je skoro Učko a vrch sú skrinky len na jednej stene ale v dvoch radoch až po strop. Vstavané spotrebiče, doťahovacie mechanizmi, odskokové otváranie atď. Prerábka sa robila minulý rok, aj to mohla byť ešte lacnejšia len akurát stúpali ceny dosiek.

Je ale pravda, že keď som tú istú linku dal na cenovú ponuku do štúdia povedali 6500 len za linku aj s robotou. Proste treba nájsť správnych ľudí.

Jop, tiež mám takú kuchyňu od profi stolára pracujúceho vo veľkej nemenovanej nábytkárskej firme, ktorý z "odpadu" ( ) z firmy po víkendoch vyrába kuchyne na čierno. Ale to treba poznať ľudí, ktorí poznajú ľudí...a nehľadať tento typ remeselníka na facebooku a bazoši. Tak človek skončí bez kuchyne a bez zálohy. Kvalitný "čierny" stolár si nepotrebuje dávať inzeráty a zháňať zákazníkov. Ľudia sa mu ozvú sami.

Ale ja som hovoril o legálnych firmách typu IKEA, XXXlutz a pod. Oni v podstate všetci na predajniach klamú. Majú tam zmontované krásne linky a nejakú lákavú cenovku. Potom si dáš robiť návrh a dajme tomu z 2000€ si zrazu na 10K, ani nevieš ako. A to ešte nemáš ani spotrebiče. Lebo tá ich cenovka na krásnej linke bola v podstate len cena za kostru základného dielu linky a všetko navyše...ako dvierka, rúčky, umývadlo, batéria, doska, zástena a pod. je za príplatok. A chceš skrinky na stenu? Tie sú ešte drahšie ako tá kostra základného dielu.

Plus samozrejme je rozdiel v tom, čo si všetci predstavujeme pod kuchyňou. Ja potrebujem pracovný aj úložný priestor. Kuchynskí pomocníci patria do skriniek, nech sa nepovalujú po kuchyni a nepadá na nich prach. Takže keď mám L-ko so skrinkami od podlahy až takmer po strop, s dostatočnou plochou na prácu, tak to už nejaký peniaz stojí a stále sa bavíme len o štandarde bez žulových dosiek a pod.
Ale keď niekto nevarí a má len rýchlovarnú konvicu, tak chápem, že mu kľudne bude stačiť niečo, čo vyzerá ako zostava do kúpelne len bez zrkadla a na stenu si navŕta poličku za pár euro. Tam si dá poháriky. Postaví k tomu chladničku. Mikrovlnku položí na stôl. A má kuchyňu.

mLuks napísal: 04 nov 2023, 19:20 Dajú sa nájsť aj pekne prerobené byty, ale aj úplne uletené grcky.

Na tomto sa asi najviac smejem, vždy keď vidím tie ponuky, kde je nehnuteľnosť tak o 20% drahšia ako podobné nehnuteľnosti v tej istej lokalite. Nechápem prečo a potom pozriem fotky interiéru. Majiteľ je predstaviteľ slovenského podnikateľského baroka...a má tam strašne drahé vychytávky, ktoré sú ale tak nechutné, že aj od narodenia nevidiaci človek má lepší vkus. A majiteľ očakáva, že preto má jeho nehnuteľnosť väčšiu hodnotu, lebo sú tam drahé vecičky, ktoré si ale nechce brať so sebou (Fico aspoň vytrhal aj zárubne) a ty jeho talent oceníš a zaplatíš to.

V USA je to presne naopak. Hodnotu nehnuteľnosti to znižuje, lebo budeš potrebovať partiu robošov, čo to všetko rozbijú a vyhodia. A ďalšiu partiu remeselníkov, čo to spraví tak, ako ty chceš. Nehnuteľnosti s unikátnym dizajnom majú hodnotu len v prípade, ak to bol nejaký známy architekt a pod. Prípadne majiteľ bol nejaký umelec/celebrita a nový majiteľ to kupuje presne kvôli tej sentimentálnej hodnote, že napr. na tom istom záchode kakal Elvis

Raz som takto videl dvojizbák na kolibe, kde uprostred obývačky bola abstraktná mramorová socha človeka bez hlavy v nadživotnej veľkosti (takže takmer až po zvýšený strop). V inzeráte kopa kecov o tom, aké strašne vzácne dielo to je a čo to má vlastne predstavovať. Prečo si teda majiteľ tú sochu nezoberie so sebou?

Tie ceny za linky su podla mna uletene, za 15k nie ze dostanes standard, ale nadstandad, a ked nie tak ta odrbavaju. Ak sa rozhoduje medzi prerobenym za 80k a starym v povodnom stave za 60-70k, tak si myslim nie je o com, jedine co ho asi drzi je lokacia. Inac ceny ako z pred 10 rokov, o takych mozu v BA alebo vecsich mestach iba snivat. Ak pojdes do prerabky, tak k tym 70k mozes v pohode pripocitat dalsich 20k a viac, ak si ale aspon trochu zrucny,lokaxia je naozaj dobra a mas nervy na zhananie kvalitnych majstrov, ktorych je ako safranu, tak preco nie. Pocitaj ale ze prerabka s jadrom, linka, el. rozvody, podlahy, zarubne, dvere, nabytok ta vyjdu urcite viacej ako 10k.

Ak je byt uz zrekonstruovany, tak je to fajn, pretoze netreba nic riesit. Ale musi to byt rekonstrukcia s ktorou clovek "súzvučí"- je v jeho štýle.
V pripade ak clovek chce kompletne rekonstruovat byt v povodnom stave, tak treba sa pripravit na vela starostí a výdavkov. Neviem ako inde, ale v Ba napriklad su majstri velmi drahý o firmách ktore robia celu rekonstrukcia na klúč ani nehovoriac. Zároveň človek nema dopredu istotu či všetky práce prebehnu ako maju a aky bude vysledok.
Čo sa týka cien, tak je uplne nerealne cakat pokles na uroven ktora bola pred 10rokmi. Nehnutelnosti vo velkych mestach budu vzdy velmi dobrou investicou a malokto sa ich bude zbavovat pod cenu.
Ale tým že urokove sadzby na hypotekach su pomerne vysoké oproti minulosti, tak sa určitý pokles cien očakávať dá, preto je asi lepšie ešte pár mesiacov počkať.
Ako perličku, neviem ci som to tu uz nepisal niekde, ale napr momentalne začali pýtať za niektore /stare/ garáže v Ba v ziadanych castiach Ružinova aj 40K € a niekto tvrdil že videl aj za viacej. Obyčajna 50rokov stara garaz bez elektriny, bez vody, len s tou vyhodu ze je priamo pri bytovke.

Co sa týka zariadovania tak možno by bolo dobre rozdelit na veci ktore su nutné od zaciatku napr kuchynska linka so vstavanymi spotrebicmi, vstavane skrine,postel a pod. A na casti vybavenia, ci nábytok bez ktoreho sa clovek docasne obíde a môže dokupit neskor, priebezne, ako zase nieco nasetrí.
Este jedna vec: ak by si siel do rekonstrukcia a byt sa nenachadza na niekde na severe Slovenska ci v blizkosti pohoria, tak urcite by bolo dobre si nechat urobit aj klimatizaciu, staci aspon do jednej izby.
Lebo letá budu v buducnosti uz len stale teplejsie a je to dobra vec, da sa tym lacno prikurovat v pripade potreby a pod.

Podotázka - koľko zhruba môže stáť rekonštrukcia trojizbáku 75 m štvorcových v Petržalke?
Plávajúce, dlažbay, plastové okná tam už sú.

starysomar napísal: 05 nov 2023, 8:53 Podotázka - koľko zhruba môže stáť rekonštrukcia trojizbáku 75 m štvorcových v Petržalke?
Plávajúce, dlažbay, plastové okná tam už sú.

30-35K€, hore cena neobmedzená

**
Pic: priklad rekonstrukcie ktora asi nevyhovie uplne kazdemu

Nehnutelnosti su zvlastnou investiciou v tom, ze ked sa ekonomika vyraznejsie spomali tak ceny nehnutelnosti klesnu minimalne (oproti napr akciovemu trhu).
Ludia ich proste drzia a radsej nepredaju. Cim sa umelo zamedzi vyraznejsim cenovym poklesom. Prepad cien sa ale prejavi dlhodobejsie tym ze nebudu stupat.

gogo956 napísal: 05 nov 2023, 7:55 Ako perličku, neviem ci som to tu uz nepisal niekde, ale napr momentalne začali pýtať za niektore /stare/ garáže v Ba v ziadanych castiach Ružinova aj 40K € a niekto tvrdil že videl aj za viacej. Obyčajna 50rokov stara garaz bez elektriny, bez vody, len s tou vyhodu ze je priamo pri bytovke.

Nečudujem sa, aktuálne sa dá celkom dobre zarobiť aj prenájmom obyčajného parkovacieho miesta na dobrom mieste. Jedna vec je kúpiť garáž, iná vec je ju mať možnosť aj používať. Lebo v Ružinove sa tie garáže za socializmu stavali hala-bala...často papierovo ani neexistujú a sú na nevysporiadaných pozemkoch s komplikovanými vzťahmi (v lepšom prípade), v horšom prípade sa tie pozemky vysporiadali a dostal sa k nim nejaký "podnikateľ", ktorý zatarasí cestu a pýta pár tisíc € ročne ako nájom za prejazd... Chce sa proste garáží na svojom pozemku zbaviť a pozemok premeniť na stavebný.

Tu pani suseda robila zmenu dispozície bytu. Robotníci ťahali nové potrubia a rozhodli sa to riešiť vysekávaním nosnej steny. Kopali, kopali...až druhej pani susede padol strop skoro na hlavu.
https://www.rtvs.sk/televizia/archiv/14108/429972